É Sempre Necessário Um Notário Ao Comprar E Vender Terrenos?

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Última modificação: 2023-12-16 13:53

A lei prevê duas formas de registro de contratos de transações imobiliárias.

A primeira opção é celebrar um contrato em cartório com o posterior registro da operação no Serviço de Registro Federal (FRS - antigo RRB).

A segunda, prevista pelo Código Civil da Federação Russa e pela Lei Federal "Sobre o Registro Estadual de Direitos sobre Imóveis e Transações com Eles", é a celebração de um acordo por escrito simples. De acordo com o artigo 550 do Código Civil da Federação Russa "Forma do contrato de venda de bens imóveis", o contrato de compra e venda de bens imóveis é celebrado por escrito mediante a redação de um documento assinado pelas partes. Como decorre da lei, tal acordo não requer reconhecimento de firma obrigatório.

Vamos considerar as vantagens e desvantagens de cada um dos métodos acima.

O registo em cartório de pessoas singulares de documentos como, por exemplo, contrato de empréstimo, testamento ou procuração, na maioria dos casos justifica-se - salvo nas situações previstas em lei, o notário é o único representante da lei que pode certificar o documento, confirmar a capacidade jurídica dos cidadãos que o assinaram. O documento entra em vigor a partir do momento em que é autenticado por notário ou a partir do momento especificado no documento certificado. No caso de algumas situações de conflito que requeiram ação judicial, não há dúvida de que a confiança nos documentos autenticados por notário é maior do que nos documentos redigidos de forma simples, especialmente se for impossível que uma das partes esteja presente no audição.

A situação com transações imobiliárias é diferente. As funções do notário incluem a certificação da celebração do contrato de operação imobiliária, atestando a identidade dos cidadãos que assinaram o documento lavrado. No entanto, o acordo só entrará em vigor após o seu registro na UFRS, o que leva dez dias úteis a partir da data de apresentação dos documentos. Naturalmente, ao apresentar documentos à UFRS, os responsáveis competentes desta organização devem também verificar a identidade dos cidadãos que celebraram o contrato, verificar a regularidade do contrato, a titularidade do imóvel alienado (adquirido). Ou seja, o procedimento de registro na UFRS é absolutamente o mesmo tanto para o contrato firmado com firma reconhecida quanto para o contrato celebrado pelas partes sem a participação de tabelião.

É claro que é bastante difícil para quem está longe da jurisprudência redigir um contrato por conta própria com competência, especialmente no que se refere a transações com imóveis caros. Regra geral, na celebração desses contratos, recorrem a advogados especializados na área do direito.

Qual é a diferença entre redigir um contrato com um notário (que também é, naturalmente, um especialista com formação jurídica superior) e um advogado na área do ordenamento do território?

R. Se entrar em contacto com um advogado, o pagamento da celebração do contrato não dependerá do valor do imóvel. Isso permite que as partes da transação indiquem o valor real de mercado do objeto, independentemente de você estar negociando um quarto ou comprando uma casa inteira. Em um contrato com firma reconhecida, muitos não indicam o preço real de mercado apenas porque o custo de registro é calculado como um percentual do valor do imóvel. A prática judicial mostra que muitas vezes a única prova de pagamento do comprador ao vendedor é um recibo do vendedor. A confusão excessiva com os recebimentos pode ser evitada se as partes indicarem o valor real no contrato, indicando que o dinheiro foi transferido.

B. Em um cartório, provavelmente será solicitado que você use um dos vários modelos de contrato padrão que são mais ou menos adequados para sua situação. Um especialista na área de direito fundiário, tendo estudado minuciosamente as características de sua transação particular, será capaz de elaborar um acordo que melhor atenda aos interesses das partes, prever possíveis riscos, se necessário, dar recomendações e auxiliar na cobrança de adicionais documentos que excluem a possibilidade de contestar a transação no futuro. Também é possível um acordo sobre suporte jurídico adicional do proprietário do imóvel adquirido, por exemplo, sua revenda, arrendamento, reconstrução, etc. Não está excluída a opção em que um advogado, tendo analisado cuidadosamente os documentos apresentados, irá recomendar que você recuse totalmente esta transação,motivado pela indicação de possíveis cenários negativos. Em última análise, os interesses das partes na transação e do advogado que com elas se relacionam são totalmente coincidentes, ao passo que as funções do notário se reduzem a uma simples declaração da celebração de um contrato.

B. Se o contrato precisar ser alterado antes de ser submetido ao UFRS (por exemplo, as partes decidiram alterar o valor do imóvel ou o negócio fracassou no último momento, mas o vendedor encontrou um novo comprador disposto a comprar a propriedade nos mesmos termos), o vendedor pode reescrever de forma independente um contrato pronto, inserindo dados corrigidos. Se o contrato for celebrado em cartório, é necessário reapresentar ao cartório, pagar a taxa, ou seja, reiniciar o processo, o que resultará em perda de tempo e dinheiro. Além disso, para evitar possíveis complicações, é aconselhável rescindir o contrato previamente celebrado, o que requer a boa vontade de ambas as partes e a sua visita conjunta ao cartório.

Podemos concluir que, na concretização das transações imobiliárias, o cartório é um “elo extra”?

Sim, mas com apenas uma ressalva muito significativa - o advogado envolvido na redação do contrato deve ser um especialista altamente qualificado na área de uso da terra, ter experiência na celebração de contratos semelhantes, participar com sucesso em litígios relacionados a questões fundiárias, ser um empregado de uma organização especializada no apoio a transações imobiliárias.