Quero Comprar Um Terreno - Como Determinar O Custo Real De Um Terreno

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Última modificação: 2023-12-16 13:53

Valor de mercado ou valor em uso?

Por que uso aspas ao falar sobre o “valor de mercado” dos terrenos? Na determinação do preço de mercado de um lote, normalmente procedem do preço médio de aquisição de similar qualidade, localização, área, tipo de uso do terreno, produzido em determinado período (não muito longo). Conseqüentemente, quanto mais essas transações são analisadas, mais precisamente o preço da área de interesse para nós pode ser determinado.

Paralelamente, é necessário que as transações tenham sido efetuadas em regime financeiro semelhante, sem quaisquer condições especiais de transmissão dos direitos de propriedade, restrições e encargos.

No entanto, na prática, o uso desta técnica nem sempre dá uma imagem objetiva da situação do mercado. Até o momento, o mercado de terras agrícolas apenas começou a se formar. De modo geral, um grande volume de transações de terras foi observado apenas nos últimos 5-6 anos. Sim, nos últimos dois anos, ocorreu um número bastante grande de transferências de propriedade, mas parece-me um exercício inútil determinar os preços reais de compra e venda de um grande número de lotes.

Por um lado, um grande número de parcelas agrícolas muda de proprietário como resultado do procedimento de doação, embora de fato haja transações de compra e venda. Sendo as transações de doação, na verdade, transações gratuitas, como, nesses casos, avaliar o valor do imóvel transferido ao novo proprietário?

Sim, e nas transações de venda de terrenos, muitas vezes o contrato indica um valor subestimado do terreno - principalmente para pagar menos impostos.

Por outro lado, não se pode orientar pelos preços indicados nas ofertas publicitárias de venda de bens imobiliários. Em primeiro lugar, muitas vezes, ao vender um terreno, há muitos intermediários, acrescentando 20 ou mesmo 40-50% do preço inicial do terreno. Em segundo lugar, os próprios proprietários de terras frequentemente expõem objetos propositalmente a um preço inflacionado - levando em consideração o comércio adicional para uma queda. É muito mais agradável para o comprador comprar um imóvel com um desconto de 10-15%, sentindo-se um empresário competente. Terceiro, a situação do mercado muda com frequência. Uma das opções mais típicas é quando os terrenos são colocados à venda por um preço inferior ao anteriormente exposto. Por exemplo, existem outros lotes com características semelhantes perto do seu terreno,e o proprietário decidiu urgentemente vendê-los com um grande desconto devido à necessidade urgente de fundos.

Há outra razão pela qual é difícil avaliar o valor de mercado de terrenos específicos, a quase completa ausência de um mercado hipotecário para terrenos.

Como eu disse acima, até o momento, o mercado de terras (especialmente para lotes para projetos comerciais, ou seja, grandes áreas) ainda não se formou. O volume de transações em territórios específicos, e os métodos de sua implementação, não permitem realizar com confiabilidade uma análise suficiente para uma avaliação precisa e objetiva do valor dos terrenos, análise que poderia ser tomada como base na consideração de um lote de terreno como objeto de hipoteca sem atrair fiança adicional ou garantias financeiras adicionais …

Acho que não, principalmente se não usarmos o termo vago “valor de mercado”, mas falarmos sobre o “valor para o consumidor” deste ou daquele site. Se “valor de mercado” é entendido como a quantidade pela qual um lote pode ser vendido em um determinado momento, então, ao avaliar o valor ao consumidor, muitos fatores são examinados, incluindo os principais:

a) Dinâmica das mudanças de preço para lotes semelhantes em todos os aspectos para os períodos de curto (1-2 anos) e médio (5 anos).

b) A dinâmica esperada de mudanças nos preços do local, levando em consideração fatores como planos de longo prazo para o desenvolvimento do território adjacente, a situação política e econômica em um determinado distrito, região, sujeito da federação, mudanças em a situação ecológica, processos climáticos em uma determinada área, processos sociais e demográficos, etc. etc.

c) Análise de possíveis riscos nas várias áreas de desenvolvimento deste terreno, possibilidade de superação de tais riscos e cálculo dos custos dos materiais associados.

d) Previsão de liquidez de um terreno nas diferentes fases do seu desenvolvimento.

Apesar de as respostas a cada um dos pontos anteriores poderem ser bastante aproximadas, a sua combinação, quando estudada no quadro de um modelo matemático, dá uma resposta bastante precisa sobre o valor do site para o consumidor, que é entendido como o máximo permitido montante de dinheiro, cujo investimento, na compra de terrenos, garante a rentabilidade do futuro desenvolvimento do local.